راه حل های اساسی نظام تأمین مالی مسکن ایران 

منبع انتشار: فصلنامه تازه های اقتصاد، پژوهشکده پولی و بانکی، شماره 138، زمستان 1391

• فقدان نظام تأمین مالي کاراي مسکن مانع حضور خانوارهاي فاقد پس انداز کلان در بازار مسکن مي شود.
• اگرچه ارزیابی تجربه توسعه مسکن مهر با معیارهای مهم کارایی و عدالت، نیازمند مطالعه است ولی این روش به طور عمده مبتنی بر پرداخت انواع يارانه ها و حمایت های دولتی برای تأمین مسکن خانوارهای کم درآمدی شکل گرفت که در تحولات بازار مسکن چندان نقشی ندارند.
• روش هاي فراهم سازي مسكن با تأکید بر خانه سازي دولتي و مبتنی بر پرداخت يارانه ها،  تجربه اي ناپايدار و برای حل مشکلات اساسی بخش مسکن ایران ناکافی است.
• به منظور ايجاد یک نظام تأمین مالي کارا، دولت بايد الزامات اساسي از جمله توسعه و اصلاحات ابزارهای مالی، نهادي، قانونی، حقوقی و نظارتی را در يک فرايند منظم فراهم نمايد.
• مواردي چون فقدان رقابت، انعطاف ناپذيری نرخ سود تسهیلات، منفی بودن نرخ واقعی سود سپرده‌ها، محدوديت‌ ابزارهاي رهن، منابع محدود و فقدان تعميق مالي، ایرادات موجود در اجراي قوانین مربوط به عقود، و عدم امکان اعطای تسهیلات بلندمدت، نشان دهنده ناکارآمدی نظام تأمین مالی موجود است.
• توسعه ابزارهاي رهني در شرايط اقتصاد ايران نيازمند مجموعه اي از الزامات قانوني، حقوقي و استاندارهاي مالي است كه در صورت فراهم نبودن آنها به عنوان پيش شرط، اقدامات و سياست ها را با شكست مواجه خواهد ساخت.
• در مسير توسعه نظام تأمین مالی مسکن، ايجاد ثبات در اقتصاد کلان دارای اولویت اساسی است.

1- مقدمه

در شرایط کنونی کشور، فقدان سيستم تأمین مالي کاراي مسکن مانع حضور خانوارهاي فاقد پس انداز و ثروت اندوخته شده کلان در بازار مسکن مي شود. بنابراین خريد مسكن براي اكثريت آحاد اقتصادي تنها با گسترش پرداخت هزينه­هاي سنگين آن در طول زمان و با استفاده از ابزارهاي تأمین مالي ممكن است. اگرچه ارزیابی تجربه توسعه مسکن مهر با معیارهای مهم کارایی و عدالت، که در تخصیص منابع می بایست مورد توجه قرار گیرد، نیازمند مطالعه جداگانه ای است ولی این روش به طور عمده مبتنی بر پرداخت انواع يارانه ها و حمایت های دولتی برای تأمین مسکن خانوارهای کم درآمدی شکل گرفت که در تحولات بازار مسکن چندان نقشی نداشته و ندارند. مهمترین هدف مسکن مهر را شاید بتوان در افزایش شاخص دسترسی به مسکن برای حدود چهار دهک درآمدی و در راستای توسعه عدالت اقتصادی از طریق کاهش سهم هزینه مسکن در هزینه کل خانوارهای با درآمد کم دانست. بنابراین شیوه مسکن مهر نه به عنوان یک راه حل اساسی برای نظام تأمین مالی بخش مسکن، بلکه باید در چارچوب سیاست های مالی دولت برای تدارک مسکن اقشار کم درآمد جامعه و به منظور توسعه تأمین اجتماعی مورد  ارزیابی قرار گیرد. نکته مهم آنکه این سیاست مالی دولت نیز همچون سایر تصمیمات بودجه ای دولت بر سیاست های پولی و نحوه تخصیص اعتبارات بانکی کشور به شدت تأثیر داشته است. اگرچه در شرایطی چون سال های وفور نفتی  و در سایه افزایش شدید مخارج دولتی از یکسو و افزایش بی سابقه حجم نقدینگی از سوی دیگر، تأمین منابع مالی مسکن مهر بر اساس تخصیص های دستوری میسر شد ولی نمی توان به این شیوه به عنوان یک روش پایدار و مؤثر در شرایط آتی اقتصاد ایران مطمئن بود.      

روش هاي فراهم سازي مسكن، همچون شیوه مسکن مهر با تأکید بر خانه سازي دولتي و مبتنی بر پرداخت يارانه ها،  تجربه اي ناپايدار و برای حل مشکلات اساسی بخش مسکن ایران ناکافی است. بنابراین بحث تأمین مالي مسكن و بازار مالي آن در اقتصاد ایران،‌ بيش از پيش دارای اهمیت است. به منظور ايجاد یک نظام تأمین مالي کارا، دولت بايد الزامات اساسي از جمله توسعه و اصلاحات ابزارهای مالی، نهادي، قانونی، حقوقی و نظارتی را در يک فرايند منظم فراهم نمايد.

2- وضعيت موجود نظام تأمین مالي مسکن ايران

در شرایط کنونی، ويژگي‌هاي نظام تأمین مالي مسکن در اقتصاد ايران را مي‌توان به شرح زير برشمرد:

• در مقايسه با ساير کشورهاي درحال توسعه، ایران یکی از کوچک ترین نظام های تأمین مالی مسکن را دارد.
• شاخص نسبت وام به ارزش بسيار پايين است. اگر چه این مسئله ریسک اعتباری بانک‌ها را  کاهش می دهد، اما اصلی‌ترین کارکرد یک نظام تأمین مالی کارا را، که همان تبدیل تقاضای افراد قادر به خرید مسکن به تقاضای مؤثر است، از بین می برد.
• مهمترین عوامل تأثيرگذار بر تقاضاي مسکن یا سرمایه گذاری برای خرید مسکن را می توان قیمت نسبی مسکن، انتظارات تغییر قیمت مسکن در آینده، درآمد ملی، نقدینگی و بازار اعتبارات مسکن، نرخ بازده دارایی های موجود در اقتصاد، و جمعیت برشمرد. بخشی از نقدینگی وارد شده به بخش مسکن به انگیزه تقاضای سرمایه‌ای بوده است. نکته قابل توجه آن که ورود نقدینگی با انگیزه سرمایه‌ای با دوره های جهشی افزایش قیمت مسکن منطبق است.
• قدرت خرید یا توان تملک خانوار در ايران بطور عمده بستگی به پس‌انداز گذشته دارد. در حاليکه در نظام تأمین مالی مناسب بايد فرد بتواند منبع مورد نظر را از بازار مالی مسکن تهیه کرده و اقدام به خرید خانه کند و سپس به وسیله درآمدهای آینده، اصل و بهره وام را بازپرداخت کند.
• در دو دهه گذشته درصد مالکیت منازل مسکونی در ایران نزولی است به طوری که درصد خانوارهای شهری مالک مسکن از 76 درصد در سال 1370، به 8/66 درصد در سال 90 کاهش داشته است. ارقام مشابه برای خانوارهای روستایی معادل 5/89 و 3/88 درصد است. نکته مهم آنکه درصد مالکیت بین گروه های مختلف سنی متفاوت است به طوری كه خانوارهاي داراي سرپرست جوان از ويژگي درآمد پايين و عدم مالكيت تا حد بالایی بر خوردار هستند.
• در سال های اخیر، ترکیب هزینه های خانوارها به دلیل کاهش قدرت خرید آنها، تغییر کرده است. با توجه به آمار بودجه خانوار، سهم هزینه های خوراکی و همچنین بهداشت و درمان در هزینه ناخالص خانوارها افزایش و سهم هزینه مسکن کاهش یافته است. سهم هزینه مسکن از هزینه ناخالص سالانه خانوارها در مناطق شهری که از 2/29 درصد در سال 1385 به 1/33 درصد در سال 1387 افزایش یافته بود، در سال 89  به 1/30  درصد کاهش نشان می دهد. یادآوری می شود که از  سال 1388  هزینه مسکن و هزینه کل خانوارها هر دو به قیمت ثابت دارای رشد منفی است بنابراین واقعیت فوق نشان دهنده کاهش کیفی خدمات مسکونی مورد استفاده در سبد هزینه  خانوارها است.
• در نظام بانکی کشور جهت خرید یا تولید واحدهای مسکونی از عقود مختلفی استفاده می‌شود که هر یک با توجه به ویژگی‌های خود کاربرد معینی دارد. به‌ هنگام خرید واحدهای مسکونی، اعطای تسهیلات بانک‌ها بیشتر اوقات در قالب عقود فروش اقساطی و اجاره به‌شرط تملیک انجام می‌شود و اعطای تسهیلات جهت ساخت و تعمیر واحدهای مسکونی در قالب عقود مشارکت مدنی و جعاله صورت می‌پذیرد. از قرض الحسنه نیز در مواردی مانند تعمیر و یا تأمین ودیعه استفاده می شود. بین تمام بانک‌های دولتی و خصوصی، فقط بانک مسکن تعهد پرداخت تسهیلات خرید خانه در قبال سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن دارد و سایر بانک‌ها طبق سیاست‌های اعتباری خود اقدام به پرداخت تسهیلات می‌نمایند.
• با توجه به سهم نهادهای مختلف در تأمین مالی مسکن در ایران، می‌توان وضع موجود را مبتنی بر بانک و عمدتاً بر مبنای بازار کوتاه مدت پول ارزیابی کرد. نظام بانکی با وجود اصلاحاتی چون تسهيل ورود بانک‌هاي غيردولتي، همچنان دچار مشکل است. مواردي چون فقدان رقابت، انعطاف ناپذيری نرخ سود تسهیلات، منفی بودن نرخ واقعی سود سپرده‌ها، محدوديت‌ ابزارهاي رهن، منابع محدود و فقدان تعميق مالي، ایرادات موجود در اجراي قوانین مربوط به عقود، و عدم امکان اعطای تسهیلات بلندمدت، نشان دهنده ناکارآمدی نظام تأمین مالی موجود است.

3- جهت گيری های کلی در توسعه نظام تأمین مالي مسکن ايران

مطابق تعريف، يک نظام تأمین مالي مسکن از واسطه‌هاي مالي رسمي‌ (که مي‌توانند وام‌دهي مبتني بر وثيقه و يا بدون وثيقه داشته ‌باشند و مالکيت آنها دولتي يا خصوصي باشد) و همچنين بازارهاي مالي سازمان يافته با ابزارهاي مختلف مربوط به تأمین مالي مسکن تشکيل شده‌است. مهمترين کارکرد نظام‌هاي تأمین مالي مسکن عبارتند از: الف) تجهيز پس‌اندازها، ب) تخصيص وجوه سرمايه‌اي به سرمايه گذاري‌هاي مالي مولد، ج) انتقال و کاهش ريسک از طريق متراکم کردن و فراهم آوردن زمينه‌ای که ريسک به افرادي که به تحمل آن مشتاق ترند، منتقل شود. مهم آن است که روشي براي انجام کارا و مطمئن اين کارکردها ايجاد شود.

نظام مالي هر کشور حاصل شرايط خاص اقتصاد کلان، قوانين کلي بانکي، اندازه نظام بانکي، نظام مالياتي، برنامه‌هاي يارانه‌اي و ساختار بازار مسکن است. اين عوامل مسير انتقال از نظام مبتني بر بانک را به نظام مبتني بر بازار سرمايه شکل مي‌دهند.  با توجه به مهم ترين منابع تأمین مالي، نظام های تأمین مالي مسکن به چهار روش زیر طبقه بندی می شوند:

1-    نظام تأمین مالي مسکن مبتني بر سپرده

2-    نهادهاي رهني مبتنی بر بازار اوراق قرضه

3-    اوراق بهادارسازی وام‌ها

4-    بانک ها و صندوق های مسکن دولتي

در سه الي چهار دهه گذشته، سياست­هاي دولتي در حوزه مسكن تغييرات گسترده­اي را در كشورهاي توسعه يافته تجربه كرده است. دولت­ها در اين كشور­ها، با گذار از نقش مسئوليت پذيري و تأمین كننده اصلي مسكن، ‌به سياست گذاري در حوزه­هاي نظارتي و توزيعي در خدمات مربوط به مسكن و نيز توجه ويژه به برخي از گروه­هاي هدف پرداخته اند. مي­توان روند فوق را به صورت زير خلاصه كرد:

-  حضور دولت در بخش مسكن و دخالت گسترده آن براي ساخت و ساز و رفع كمبود مسكن در شرايط عدم توسعه نظام تأمین مالی مسکن

-  توجه بيشتر دولت‌ها به نوسازي و بازسازي و افزايش كيفيت مسكن با تاكيد بيشتر بر روي نظارت

-  گذار از نظام عمومي و دولتي و اعتماد روزافزون به بازار، كارايي توليد بازار در رفع كمبود مسكن و ارائه يارانه­هاي هدف­مند

-  حضور حداقلي دولت، تنها در حوزه حمايت از اقشار كم درآمد و توجه به استطاعت اين افراد براي تهيه مسكن

تجربه بسياري از کشورهای توسعه يافته و درحال توسعه نشان می دهد که بازار سرمايه منابع بلندمدت را براي بخش مسکن فراهم مي‌کند. اوراق بهادار رهني به عنوان ابزاري توانمند امکان دستيابي به وجوه و تخصيص بهتر ريسک را فراهم آورده است. اين ابزار در کشورهاي درحال توسعه توانسته است انتقال پس انداز‌هاي داخلي را به بخش مسکن صورت دهد. به علاوه بازار جديدي را براي سرمايه گذاران نهادي به عنوان مکمل بازار اوراق بهادار دولتي فراهم آورده است. دراين کشورها اصلاحات صورت گرفته در صندوق‌هاي بازنشستگي و بيمه، به عنوان سرمايه گذاران نهادي، سبب افزايش منابع در مقياس زياد شده است.

در کشورهای درحال توسعه علي رغم نياز تأمین مالي مسکن به بازارهاي سرمايه، موانع زيادي براي توسعه اوراق بهادار رهني وجود دارد. عواملي مانند آزادسازي بخش مالي و همچنين الزامات قانوني، نهادی، نظارتی در توسعه بازارهای اوليه و ثانويه رهني پيشرفته بسيار مؤثر هستند. انتشار اوراق بهادار رهني در کشورهايي که بازار رهني اوليه توسعه نيافته و ضعيفي دارند، ممکن به نظر نمي رسد. لازم است حداقلي از استانداردسازي در ابزارهاي رهني صورت بگيرد.

بي‌ثباتي اقتصاد کلان و نرخ بالا و پر نوسان بهره داخلي اثر بدي بر تأمین مالي بلندمدت داشته‌است. طرح‌هاي توسعه بازار اوراق بهادار رهني در اقتصادهاي نوظهور به خاطر سطح و نوسان نرخ بهره با مشکلات جدي قيمت گذاري مواجه بوده ‌است. بنابراين در شروط لازم براي بقاي تأمین مالي، رشد اقتصادي، کاهش تورم تا سطح قابل قبول، بهبود وضعيت دستمزد حقيقي و ثبات اشتغال اکثريت شهروندان دارای اهميت است.

4- مسير توسعه نظام تأمین مالی مسکن

مراحل توسعه نظام تأمین مالی مسکن را به شرح زیر می توان برشمرد:

1-    ايجاد ثبات اقتصاد کلان: ثبات در نرخ تورم و نرخ بازدهی دارایی های مالی

2-    آزادسازي بازار تأمین مالي مسکن

3-    توسعه بازارهاي رهني خرد

4-    توسعه قانون مالي رهني جديد

5-     افزايش تقاضا پيش از توسعه بازار رهني: اين تقاضا معمولاً نتيجه اصلاحات موفق صندوق بازنشستگي، شرکتهای بيمه و ساير نهادهاي قرارداري پس انداز است.. لازم است طيف کامل اختيارات اوراق بهادار رهني پيش از اوراق بهادارسازي گسترش يابد. اوراق بهادارسازي پيچيده ترين انتخاب و بسيار وابسته به زيرساخت‌ها است.

6-     تجديد ساختار برنامه‌هاي دولتي: بسياري از اصلاحات موفق بازار رهني، برنامه‌هاي مسکن اجتماعي هزينه بر را بازسازي کرده اند. اقتصاد ایران نیز نیازمند توسعه سريع تر بازارهاي رهني است زيرا دولت‌ در تأمین مالي سرمايه گذاري‌هاي شهري براي مسکن با مشکل جدی مواجه مي‌شود.

در ارتباط با مراحل فوق نکات زیر مورد تأکید است:

•  انتخاب سياست­ها و ابزارهاي مورد استفاده در نظام تأمین مالي مسکن بايستي با توجه به شرايط حاکم بر اقتصاد ملي صورت گيرد. يکي از مسائل مهم اقتصاد ايران وجود تورم مزمن است. از خصوصيات مهم و تأثيرگذار تورم­هاي بالا بر بازار تأمین مالي مسکن، رشد مستمر نرخ­هاي بهره به همراه ماهيت نوساني و ريسک بالاي نرخ رهن است. وجود تورم­هاي بالا سبب ناکارآمدي روش­ها و ابزارهاي مذکور مي­گردد. در اقتصادهاي متورم، به منظور برون رفت از چنين شرايطي، ابزارهاي جديد تأمین مالي مسکن به کار گرفته­ شده است که اساس طراحي آن­ها تأمین همزمان خواسته­هاي وام­ دهندگان و وام گيرندگان است. هر يک از اين ابزارها با درجات مختلفي از موفقيت مواجه شده است. تجربه کشورهاي ديگر در تأمین مالي مسکن در شرايط تورمي مي­تواند براي اقتصاد ايران مفيد باشد.
•  با توجه به شرايط فعلی کشور، به ويژه حرکت به سمت گسترش آزادسازی و خصوصی سازی در چارچوب اجرای سياست های کلی اصل 44، به نظر می رسد زمینه عملی برای آغاز یک برنامه کلی مقررات زدایی در بخش مالی فراهم گشته است. در بخش مسکن ايران، می توان سرکوب مالی را يکی از مهمترین دلایل عدم توسعه بازار تأمین مالی مسکن ذکر کرد. چرا که دسترسی محدود بانک ها به منابع مالی، که خود حاصل نرخ سود حقیقی منفی پرداختی به سپرده گذاران است، از عوامل اصلی محدودیت امکان ایفای نقش آنها در بازار تأمین مالی مسکن است. توجه به این نکته ضروری است که مقابله با قوانین زاید و غیر اقتصادی حاکم بر بازار مالی که به مقررات زدایی معروف است، به معنی آزادی فعالیت مؤسسات مالی بدون نظارت مناسب سیاست گذار نیست. مقررات زدایی به معنی تغییر زاویه نظارت سیاست گذار است. یعنی قوانینی که با هدف جلوگیری از ناپایداری نظام مالی بر بازار حاکم بوده و هزینه ی ناکارایی نظام بازار مالی را بر اقتصاد تحمیل می نمایند با قوانین دیگری که بدون تحمیل هزینه فوق و یا با هزینه کمتر به این هدف دست می یابند، جایگزین گردند.
•  در اجرای برنامه مقررات زدایی به منظور افزایش نسبی کارایی بازار مالی کشور در راستاي تأمین منابع لازم بخش مسکن، بررسی مفاد قانون عملیات بانکی بدون ربا می تواند به ایجاد رهیافتی به سوی راه های حذف برخی مقررات زاید در بازار مالی منجر شود. مطابق مفاد 3 تا 6  قانون عملیات بانکی بدون ربا، بانک در سپرده های جاری و پس انداز قرض الحسنه مالک منابع بانکی است و در تصمیم نسبت به کیفیت اداره و نرخ تسهیلات پرداختی از آن محل، به مقتضای حق مالکیت آزاد است. در بانک های دولتی به تبع مالکیت دولت نسبت به این بانک ها، دولت می تواند نسبت به کیفیت اداره و نرخ تسهیلات پرداختی از محل منابع جذب شده از طریق سپرده های قرض الحسنه تصمیم بگیرد. اما همانطور که در قانون نیز ذکر شده است بانک در به کار گرفتن سپرده های سرمایه گذاری نه مالک، بلکه وکیل است. پس با توجه به ماهیت قرارداد وکالت، بانک می بایست منافع و مصالح سپرده گذاران را در نظر گرفته و قطعا حق ندارد به زیان آنها تصمیم بگیرد. به خصوص بانک حق ندارد بر سپرده های سرمایه گذاری چنان نرخ گذاری کند که سال به سال ارزش و قدرت خرید منابع سپرده گذاران کاسته شود. توجه به اين نكته ضروري است که این بیان تنها ناظر بر دیدگاه حقوقی تحلیل نرخ سود سپرده های بانکی بوده و مباحث مربوط به آثار نامطلوب نرخ بهره حقیقی منفی بر اقتصاد به نوبه خود برقرار و مورد تأکید است. به عبارت ديگر اگرچه اختیار تعیین حداکثر و حداقل میزان سود و سهم بانک های تجاری از سود به بانک مرکزی داده شده است. با این حال بانک مرکزی ملزم به تعیین این نرخ ها، به خصوص در بازه ی نرخ های غیر تعادلی و نامناسب نيست.

• در توسعه ابزارهاي رهني در نظام تأمین مالي مسكن ايران می بایست توسعه و بهبود طرح قرارداد سپرده مسکن مورد توجه قرار گیرد. از آن جا که طرح قرارداد سپرده با برقراري نوعي ارتباط ميان سپرده گذاري و دريافت وام،  مي‌تواند به نوعي اعتبار مشتريان را ثبت کند و امکان انباشت ثروت را برايشان فراهم آورد، گسترش و اصلاح آن مي تواند سبب توسعه تأمین مالي رهني در ايران شود. بانک ها نيز مي توانند وجوه بلندمدت تري را در اختيار داشته داشته باشند که براي اعطاي وام مسکن - که ذاتاً بلندمدت است - مناسب تر است. به علاوه اين طرح به طور نسبی دارای ريسک اعتباري کمتری است. بايد توجه داشت که اين نوع از ريسک در صورت آزادسازي و مقررات زدايی مالی اهميت زيادي خواهد يافت. با اين حال بايد توجه داشت که اين طرح ريسک نقدينگي بسيار بالايي دارد که خصوصا در شرايط تورمي تشديد مي شود. بنابراين لازم است براي اصلاح اين مساله در بلندمدت نسبت به کاهش تورم اقدام کرد و در کوتاه مدت با استفاده از راه حل هايي مانند اصلاح مفاد قرارداد، ريسک نقدينگي را کاهش داد. نکته مهم آن که حتي در بهترين شرايط نيز، طرح قرارداد سپرده به عنوان يک ابزار مکمل مورد استفاده قرار گرفته است و در پيشرفته ترين حالت نيز به سبب محدوديت منابع به تنهايي قادر به پاسخگويي همه نيازهاي تأمین مالي مسکن نيست.
• اوراق بهادار رهني به عنوان ابزاري توانمند امکان دستيابي به وجوه و تخصيص بهتر ريسک را فراهم می آورد. با اين حال عليرغم نياز تأمین مالي مسکن به بازارهاي سرمايه، موانع زيادي براي توسعه اوراق بهادار رهني در اقتصاد ايران وجود دارد. عواملي مانند چارچوب قانوني و آزاد سازي بخش مالي و بازار اوليه رهني پيشرفته در موفقيت اين بازار‌ها بسيار مؤثر هستند. به منظور توسعه بازار رهني ايران ايجاد بانک‌هاي رهني تخصصي در بلندمدت ضروري است. در يک مرحله‌گذار مي توان از بانک‌هاي منتخب موجود به عنوان نهادهاي رهني جهت انتشار اوراق بهادار رهني استفاده نمود. در حوزه تأمین مالي مسکن، دو راه براي فراهم کردن وجوه از طريق بازار سرمايه وجود دارد: انتشار اوراق قرضه رهني و اوراق بهادار مبتني بر وام رهني (MBS). در مقايسه اين دو روش بايد گفت که انتشار اوراق قرضه رهني، عمليات داخل ترازنامه اي، و انتشار اوراق بهادار مبتني بر وام رهني، عمليات خارج ترازنامه اي محسوب مي‌شود..
• بازار ثانويه ركن اصلي توسعه و گسترش بازار تأمین مالي مسكن به شمار مي­رود. اهميت و نقش بازار ثانويه در افزايش عمق مالي بازار تأمین مالي مسكن و فراهم ساختن منابع مالي وسيع و ارزان قيمت است. بازار ثانويه سبب افزايش كارآيي و دسترسي به منابع مالي و اعتباري مي­گردد. اين موضوع تا اندازه­اي از قابليت بالاي اين بازارها در مديريت ريسك ناشي مي‌شود. بازار اوليه تأمین مالي مسكن به لحاظ ظرفيت و فرصت­هاي رشد و گسترش با محدويت­هاي متعددي روبه روست. مي­توان ادعا نمود كه بدون تشكيل بازار ثانويه، سيستم تأمین مالي مسكن توانايي پاسخگويي به تقاضاي رو به رشد و گسترده منابع مالي ساخت و خريد مسكن را نخواهد داشت. علاوه بر اين، منابع مالي جمع­ آوري شده از سرمايه­ گذاران بازار ثانويه رهني داراي ماهيت بلندمدت بوده و لذا بر الزامات بلندمدت وام رهني منطبق است.
• توسعه صحيح و موثر بازار ثانويه بدون وجود بازار اوليه­ داراي توانايي توليد حجم كافي از وام­هاي رهني با كيفيت و منطبق بر خواسته­هاي سرمايه­گذاران امكان­پذير نيست. توفيق بازار ثانويه علاوه بر عملكرد دقيق و حساب شده در مراحل طراحي و اجراي نهادها، ابزارها و قوانين، نيازمند دسته­اي از پيش­شرط­هاي تحقق يافته در بازار اوليه است. ثبات محيط اقتصاد کلان، توسعه يافتگی محيط قانونی، ساختار بازار رقابتی، استانداردسازی ابزارهای رهنی، روش های صحيح ايجاد قراردادهای رهنی، مهارت در بازاريابی ثانويه، شيوه های خدمات رسانی مطلوب، اجرای بهتر مديريت ريسک، رشد و توسعه سرمايه گذاران نهادی از الزامات توسعه بازار ثانويه بشمار می آیند. بديهي است انتخاب مدل مناسب براي بازار ثانويه نظام تأمین مالي مسكن بايد با در نظر گرفتن شرايط و ملاحظات كشور ايران و همچنين ميزان موفقيت كشورهاي مورد مطالعه صورت پذيرد. توسعه يافتگي اندك نهادها و مؤسسات مالي حتي پس از انجام آزاد­سازي و مقررات زدايي مالي و همچنین وجود قيود شرعي در طراحی ابزارهای رهنی، دو ویژگی مهمی است که می بایست مورد توجه قرار گيرد.
• يكي از اجزاي بازار ثانويه رهني، نهاد واسطه­ اي رهني است. اين نهاد با خريد وام­ها و اوراق بهادار رهني و انتشار اوراق بهادار مبتني بر بسته­ هاي رهني خريداري شده و اتكا به اعتبار خويش، به عنوان پل ارتباطي سرمايه­ گذاران نهادي و بازار اوليه رهني عمل مي­ نمايد. موفقيت نهاد واسطه­ اي تابعي از توان كارشناسي و اجرايي و همچنين اعتماد و اقبال نهادهاي مالي نسبت به آن است. با توجه به موارد اخير، مشاركت فعال بانك مركزي كاملاً مفيد و ضروري است. الگوهاي مختلفي از ميزان تسهيم دولت و بانك مركزي در ساختار نهاد واسطه­اي بازار رهن در كشورهاي مختلف قابل مشاهده است. سهم دولت در مالكيت نهاد واسطه­ اي از صفر تا صد در صد متغير است. در برخي كشورها بانك مركزي تمام يا بخش عمده سهام نهاد واسطه را در اختيار دارد و در برخي ديگر، سهم بانك مركزي صرفاً به منظور كسب توان اعمال نظارت و كنترل به ميزاني اندك محدود است. با توجه به نقش خطير دولت و بانك مركزي در نبود بخش مالي خصوصي قوي و كارآمد در ايران، الگوي مشاركت كمينه اين دو نهاد مناسب به نظر نمي­رسد. ليكن مشاركت گسترده­تر دولت در عمليات بنگاه واسطه­اي بازار ثانويه بايد صرفاً در راستاي نظارت بر عملكرد و ارائه تضمين­هاي مورد نياز بوده و از ايجاد ساختار رانتي و ناكارآمد اجتناب گردد. در نظام­ هاي متعارف تأمین مالي مسكن، فعاليت نهاد واسطه بازار رهن در قالب دو مورد اصلي خريد وام رهني از منتشركنندگان فعال در بازار اوليه و ايجاد بسته­ هاي رهني و فروش اوراق بهادار رهني به سرمايه­ گذاران نهادي و بلندمدت مورد تأکید است.
  

5- چارچوب قانوني و حقوقي نظام تأمین مالي مسكن ايران

توسعه ابزارهاي رهني در شرايط اقتصاد ايران نيازمند مجموعه اي از الزامات قانوني، حقوقي و استاندارهاي مالي است كه در صورت فراهم نبودن آنها به عنوان پيش شرط، اقدامات و سياستها را با شكست مواجه خواهد ساخت. تحولات بحران اقتصاد جهاني اخير كه ريشه در بحران مالي مسكن دارد اهمیت این موضوع را نشان می دهد. در اين بخش الزامات نهادي، قانوني و استانداردهاي مالي براي اجراي هرچه موفق يك نظام تأمین مالي مسكن براي ايران به شرح زیر پيشنهاد می شود:

-        ترسيم چارچوب حقوقي و نظارتي سخت­گيرانه و محتاطانه با بهره­ گيري از نكات آموزنده تجربه ساير كشورها در اين مورد و به خصوص بحران مالي اخير

-        انتخاب بانك مركزي به عنوان نهاد تنظيم كننده و نظارتي بازار رهن

-        تدوین اصول مربوط به انطباق ابزارهای رهنی با عقود مالیه اسلامی

-        توسعه سيستم اطلاعات اعتباري با راه­اندازي مؤسسات اعتبارسنجي و رده­بندي اعتبار

-        راه­ اندازي و توسعه مؤسسات مميزي و حسابرسي به منظور اعمال نظارت دقيق­تر بر فعاليت بنگاه­ هاي بازار تأمین مالي مسكن ايران

-        راه اندازي مؤسسات بيمه رهني و صدور مجوز ارائه خدمات بيمه رهني از سوي شركت­هاي بيمه فعال در صنعت بيمه كشور

-        اعمال استانداردهاي كفايت سرمايه بانك­ها و مؤسسات وام ­دهي با در نظر گرفتن شرايط اقتصاد ايران و ريسك­هاي مترتب بر آن توسط نهاد تنظيم كننده بازار رهن

-        تدوين و اعمال استانداردهاي رده­ بندي وام­هاي رهني از سوي نهاد تنظيم كننده بازار رهن

-        تلاش در جهت بهبود مديريت ريسك در نظام بانكي و مالي ايران

-        رفع مشكلات موجود در سيستم ثبت حقوق مالكيت و صدور سند رسمي براي املاك فاقد آن